LTV, DTI, DSR 계산하는 법

✨LTV 뜻, DTI 뜻, DSR 뜻

LTV, DTI가 도대체 뭔가요?

주택담보대출을 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR 같은 용어를 자주 만나게 돼요. 이름도 비슷하고 모두 대출 한도와 관련돼 있어 헷갈리기 쉬운데요.

쉽게 말하면 LTV는 집값 기준, DTI는 소득 기준, DSR은 전체 빚 기준으로 대출 가능 금액을 따져보는 지표라고 이해하면 돼요. 각 지표를 계산하는 방법을 알아보기에 앞서, 주택담보대출과 LTV, DTI, DSR의 뜻에 관해 설명해 볼게요.

✨주담대, 주택담보대출 뜻

주택담보대출이란?

주택담보대출은 문자 그대로 내 집을 담보로 대출받는 것을 말해요.

돈을 빌려주는 채권자의 입장에서는 돈을 받을 고객의 신용 또는 담보를 보고 돈을 빌려주게 되는데요. 신용대출이 주로 차주의 소득과 신용을 중심으로 본다면, 주택담보대출은 담보가 되는 주택 가치도 함께 보기 때문에 대출 심사에서 LTV 같은 지표가 중요하게 쓰여요.

이러한 주택담보 대출을 얼마나 받을 수 있는지 표현하는 용어가 바로 LTV와 DTI랍니다. 그렇다면 LTV와 DTI에 대해서 좀 더 자세히 알아볼까요?

LTV란 무엇인가요?

LTV란 Loan To Value ratio의 약자로, 주택담보대출비율 또는 주택담보인정비율이나 매매가 대비 대출액을 뜻해요.

LTV는 담보로 설정한 주택 가격(인정되는 자산)의 가치를 비율로 나타내며, 주택의 가치에 따라 대출할 수 있는 금액의 크기는 달라져요. LTV의 대출 비율은 40%~70% 선까지 제한하고 있는데요.

예를 들어, 15억짜리 아파트의 LTV가 40% 일 경우 6억이 되고 최대치인 70% 일 경우엔 10억 5천만 원이 되는 거죠. 만약 LTV가 40%라면 9억으로 집을 구할 수 있고, 70%라면 4억 5천만 원에 집을 구할 수 있는 거랍니다.

DTI는 무엇인가요?

DTI란 Debt To Income ratio의 약자로, 총부채상환비율을 말해요. LTV가 집값을 기준으로 본다면, DTI는 소득 대비 대출 상환 부담이 어느 정도인지를 따져보는 지표예요. 금융감독원 설명에 따르면 DTI는 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 반영하고, 기타 대출은 이자 상환액만 반영해 계산해요.

예를 들어 연 소득이 2억 원이고 LTV가 50%라고 가정했을 때, 1억 원은 대출금을 상환하는 데에 쓸 수 있다고 판단하여 이를 대출 상한선으로 정하는 것이죠.

이와 비슷한 개념 중에서 DSR이 있는데요. 총부채의 원리금 상환 비율을 보는 DSR과 달리 DTI는 주담대 대출 상환액 외에 기타 대출에서 원금을 제외한 이자의 상환액에 대해서만 포함한다는 점에서 차이가 있어요. 2026년 현재는 지역에 따라 DTI 제한이 없거나 DSR 중심으로 심사하는 경우도 많아 예전보다 절대적인 기준으로 쓰이는 범위가 줄어든 편이에요.

신DTI란 무엇인가요?

신DTI는 기존 DTI보다 한 단계 더 강화된 개념으로, 신규 주택담보대출만 보던 방식에서 벗어나 기존에 보유한 다른 주택담보대출까지 함께 반영해 상환능력을 보는 방식이에요. 쉽게 말해 여러 채의 집을 담보로 대출을 계속 늘리는 것을 더 엄격하게 보겠다는 취지라고 이해하면 돼요.

기존의 DTI : 신규 주택 담보 대출의 연간 원리금 상한액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액
새로운 DTI : 모든 주택 담보 대출의 연간 원리금 상한액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액

DSR은 무엇인가요?

DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율 또는 총체적 상환능력 비율이라고 표현해요.

DSR은 2018년도에 도입된 소득 기준 대출 규제로, 부동산 대출 규제 3인방에서 LTV, DTI와 더불어 빠지지 않는 개념이에요. 많은 분이 DSR과 DTI의 개념을 헷갈리시는데요, 이 둘의 차이는 무엇일까요?

먼저 DTI는 주택담보 대출 외에 다른 대출의 경우 이자 상환액만 포함해서 계산하는 반면, DSR은 채무자가 가진 전체 부채의 연 원리금 상환 총액을 기준으로 하여 대출 한도를 결정해요.

즉, DSR은 연간 소득 대비 상환해야 하는 모든 원금과 이자를 더한 비율이랍니다. DSR은 학자금 대출이나 차량 할부금, 카드론, 마이너스 통장 등도 모두 포함하여 산정하고 있어요. 다만 부채에서 제외되는 항목이 있는데요. 바로 서민금융 상품, 전세자금 대출, 이주비, 중도금 대출, 3백만 원 이하 소액 신용 대출 등이 이에 해당해요.

DSR은 제한하고 있는 대출 범위의 상한선은 없지만, 각 금융사에서 평균적인 DSR의 수준을 관리하고 평가하기 위해 심사할 때 적극적으로 고려하는 기준으로 삼고 있어요.

또한, 2025년 7월부터는 3단계 스트레스 DSR이 시행돼 DSR이 적용되는 사실상 대부분의 가계대출에 스트레스 금리가 반영되고 있어, 실제 대출 한도는 예전보다 더 보수적으로 계산될 수 있어요.

스트레스 DSR이 더 궁금하다면?

더 자세히 알아보기

그 외 알아두면 좋은 용어들

MOR(Market Opportunity Rate) 은 금융사에서 대출금리를 결정할 때 기준으로 삼는 금리를 말하며, 양도성예금(CD), 은행채, 정기예금 등을 통한 자금 조달 시에 평균 조달 원가를 감안해 정해지죠. MOR은 금융사가 자체적으로 산정하고 있기 때문에 기준금리와 내부 기준금리로 바꿔 쓸 수 있어요.

COFIX(Cost Of Funds Index) 코픽스는 자금조달비용지수를 뜻하는데요. 국내의 8개 은행이 자금을 조달한 수신 상품의 금리를 가중하여 평균을 낸 수치랍니다. 잔액, 신 잔액, 신규 취급액, 단기 코픽스 등이 있어요.

✨LTV 계산법

LTV 계산

LTV는 채무자가 가진 소득이나 대출 원리금 상환액과 상관없이 주택의 가격만으로 계산하기 때문에 DTI나 DSR 보다 계산 공식이 쉬워요.

대출받을 수 있는 금액을 담보로 설정할 주택의 담보 가치로 나누고 100을 곱하면 되는데요. 아래 계산 공식을 보면 더 쉽게 이해가 될 거예요.

LTV 비율 = 대출할 수 있는 금액 / 주택 담보물의 가치 × 100

그럼, 위 공식을 활용하여 예를 들어볼까요? 본인이 소유한 주택의 담보가치가 20억 원이고 대출을 받으려 하는 금액은 14억 원이라고 가정해 볼게요. 이 경우 LTV는 14억 원(대출금) ÷ 20억 원(담보가치) X 100% = 70%라는 계산이 나오게 된답니다.

LTV 비율을 계산할 때 사용되는 주택 담보의 가치는 공신력 있는 기관의 평가 자료를 주로 이용하는데요. 아래의 기관을 통해 주택이 가진 가치를 평가받을 수 있어요.

국세청의 기준시가
KB부동산시세에서 금융기관들이 선택한 평가액
한국감정원 등의 전문감정기관 감정가액
한국감정원의 지수로 산정된 금액

✨DTI 계산법

DTI 계산

DTI는 연 소득 대비 채무자가 가진 금융비용의 부담률 뜻하는 것으로, 어느 정도 되는 이자까지 감당할 수 있는지 평가하는 기준이 돼요. DTI의 비율은 주택담보 대출 연간 상환액에 기타 대출의 연간 이자 상환액을 더한 후 신청자의 연간 소득으로 나누어요. 그리고 100을 곱하면 그 값이 나온답니다.

DTI 비율 = (주택담보 대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 대출 이자) / 연 소득 × 100

예를 들어, 주택담보 대출의 연간 총상환액이 2천만 원이고, 여기에 타 대출의 연간 이자 상환액이 1천5백만 원이라고 가정해 볼게요. 이때 신청하시는 분의 연 소득이 6천만 원일 경우 DTI는 58.3%가 된답니다.

✨LTV DTI 계산기

LTV와 DTI를 쉽게 계산할 순 없을까요?

부동산 계산기 사이트를 이용하시면 더 빠르고 간편하게 LTV와 DTI를 계산할 수 있어요. 더불어 지역별 LTV와 임차보증금을 뺀 금액 계산 등 상세한 설정을 통해 결과도 얻을 수 있답니다. 이 외에도 각종 수수료나 보유세와 양도세, 경매 비용이나 금융 관련 정보도 폭넓게 계산할 수 있으니 계산기 사이트에 방문해 보는 것을 추천합니다.

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주택담보대출을 받기 위해 알아야 할 것

실제 대출을 받을 땐 반드시 금융기관별로 상이한 사항들을 잘 살펴보아야 하고, 부동산을 나누는 기준도 잘 알아야 한답니다. 2026년 현재는 지역 규제와 가계부채 관리 정책 변화가 잦고, 수도권·규제지역에는 추가 규제가 붙는 경우도 있어요.그래서 실제 대출을 준비할 때는 내가 사려는 집의 지역, 규제 여부, 주택 수, 소득, 기존 대출 현황을 함께 확인해야 해요.

그리고 대출 상품 중 규제에 해당하지 않는 상품들이 종종 있어요. 따라서 이용하고자 하는 금융기관에 방문하기 전, 대출 비교 플랫폼을 통해 대출 가능 금액이나 대출 가능 여부 등을 대략 확인한 후에 방문하시는 것이 좋아요. 그 외 추가로 주택담보대출을 받기 위해 알아야 할 정보들은 다음과 같아요.